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標題: [房地新聞] 終於有考慮搞實坪制 [打印本頁]

作者: 風水火 時間: 2017-10-17 06:43 PM 標題: [房地新聞] 終於有考慮搞實坪制

本帖最後由 212410 於 2017-10-20 12:08 PM 編輯

終於政府有打算弄實坪制了不會買到一大堆不能用公設
現在透天買不起~只能從公寓和大樓來選擇
但公寓大都太過老舊
買大樓最起碼就要3成的公設
如果一坪20萬...30坪的房子就快到200萬買空氣了
如果可以通過實施~真是福音

2017-10-17 11:51                            盧振池




[房地王/盧振池報導]
今年10月初，立法委員林俊憲在立法院總質詢時，希望行政院長賴清德推動房地產的「實坪制」，對於這項影響國內房地產市場甚鉅的建議，賴清德院長表達支持的態度，但是也當場表示短期內無法完成，會在任內朝此方向研擬政策。究竟什麼是房地產的「實坪制」？政府為何想要推動實坪制？又為什麼短期內沒辦法完成？這些問題值得關心國內房市未來發展方向的民眾好好來暸解一番！

▲政府將推動房市實坪制度，有屋、沒屋、想買屋的民眾都應該關心此政策的未來發展。
所謂的房地產「實坪制」指的是，買賣房屋以實際使用坪數來計算價格。換句話說，房屋所有權狀裡的總坪數必須扣除公共設施（包括中庭、機電室、水塔等俗稱「大公」坪數；電梯間、同樓層走道空間等俗稱「小公」坪數）的面積，剩下的坪數才能計算房屋總價。
政府為什麼想要推動房市交易實坪制？這個答案正如同前幾年實施的實價登錄制度所帶來的「透明資訊」一樣，可以讓民眾更清楚知道：花了多少錢、可以買到實際室內使用的空間。因為現在仍有少部分建商將虛坪灌入公共設施的坪數裡，就可以用同樣是每坪居住空間的單價，例如一坪30萬元、40萬元／坪（甚至更高）的高價來賣給購屋民眾、賺取暴利。一旦房市的交易都以實坪來計算總價，那麼虛坪蓋得再多，都無法變成利潤了。

▲房市實坪制牽一髮而動全身，政府目前並不會冒然實施。
舉例來說，目前國內不分預售屋、新成屋建案或是中古屋的買賣，都是以權狀登記坪數x 每坪單價來計房屋總價。舉例來說，一戶房屋權狀為30坪，但是公設比達到33%（大公、小公合計坪數10坪／總權狀坪數30坪）的房子，每坪單價賣30萬元，合計房屋總價就是900萬元。
如果房市的買賣制度改成「實坪制」之後，預售屋、新成屋或是中古屋的賣家就只能以「權狀坪數30坪—公設坪數10坪」的20坪面積來計算售價，如果每坪開價仍然是30萬元，賣屋的開價就會變成600萬元（20坪 x 30萬元）；如果賣家想要維持之前「非實坪制」的售價—900萬元，那麼每坪單價就要拉高到45萬元（900萬÷20坪）。

▲從上述的計算數字可以知道，房市交易如果採用實坪制，房價是漲、是跌？還很難說。

從以上的計算例子可以知道，還沒有買房子的民眾一定很希望國內房地產市場的買賣制度趕快實施「實坪制」，這樣房屋的售價就會降低、民眾的購屋壓力就可以減少了；至於建商或其他賣方並不希望實用「實坪制」交易，因為房子的售價不是會大幅下跌，就是要巨額地拉高每坪單價，這樣房子會更賣不掉。
也正因為如果政府冒然地實施房市的「實坪制」，那麼房市裡的買方和賣方就會因為雙方極大的利益差異，而使得房市的交易秩序陷入嚴重的混亂局面。所以房市的主管單位—內政部將會慢慢端出房市實坪制的改良大菜，新屋在地網—房地王網站也將持續為購屋民眾關注、解析此政策的最新動向。

作者: hopy35 時間: 2017-10-18 08:36 AM

實坪制可以有過渡期, 實坪和含公設一起例出來. 幾年後再廢止公設坪數. 大家習慣了就好了.
現在這種制度只是爽到建商而已.

作者: jun68 時間: 2017-10-18 06:19 PM

其實不在意房價漲,只在意可以為這些真正想買房的,買在理想的價錢

作者: 天空的顏色 時間: 2017-10-18 09:17 PM

1.政府目前還沒有完整的解套方案,對實施前後的房子如何取的平衡點?
2.雨遮若不計坪,雨遮有雨遮的功能在例如放冷氣防止滲漏..等
3.公設若不計價那建商可能會把大廳走道空間停車場迴車空間...都可能受到影響
4.若不計公設坪單價都會相對拉高單價太低品質方面也有疑慮
5.真的那麼在意公設坪的話可考慮透天

作者: winse 時間: 2017-10-19 12:46 AM

公設每個住戶也都在使用，但建商卻收不到公設的錢?
應該不會有這種建商吧?
羊毛出在羊身上，最後也只會反映在單坪房價上吧?

作者: Roy.peng 時間: 2017-10-19 02:43 AM

本帖最後由 Roy.peng 於 2017-10-19 02:47 AM 編輯

實坪制並不是公設不計價
建商最後會把公設的錢灌到實際坪數價格上這是很合理的
雖然乍看之下好像跟原本一點差別都沒有
但其實實施久了就有差你等著看
打個比方實施之前建商廣告打一坪20萬實施之後建商廣告只能打一坪25~30萬你覺得哪個房子比較好賣? 久了你覺得不會價格調整嗎?

更不用說房價已經在跌了我公司是專門在做新建案的今年的案場比去年少了快一半
顯示建商也沒有信心一直蓋下去我們老闆親口說的

作者: leeyute 時間: 2017-10-19 08:31 AM

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作者: w730824 時間: 2017-10-19 09:03 AM

實坪制有必要
但也要考量公共區域的合理分攤
而且要合理的推動
如果快速地不加思索就一刀砍下去
傷的民眾就多了

作者: wkwg 時間: 2017-10-21 08:12 PM

有了實坪制,起碼有多一個參考資料

作者: chyi1982 時間: 2017-10-22 01:20 PM

現在換成兩套制度
新舊房價計價就很麻煩了

作者: compactflash 時間: 2017-10-23 11:47 PM

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作者: macquarie88 時間: 2017-10-24 03:12 AM

這法案通常不會過，因為建商有長期合作的....會幫他們發聲

作者: typcon 時間: 2017-10-24 11:10 AM

實坪制跟房價高沒關聯
大樓的房子本來就是要些設備機關才能正常運轉維持生活機能
大樓的每層樓就是要規劃出逃生走道  滅火器消防水柱這些設備
地下室也是要蓄水池  機房垃圾處裡室
你要建設公司蓋一棟大樓只有一個樓梯一個電梯?
建設公司可高興了所以我認為上面那篇文章中實坪制指錯了修改的方向

大公基本上沒問題
有問題的出在小公
放冷氣的雨遮要用一坪50萬買?
房子外面的花台  要用一坪50萬買?
這個才是有爭議的地方上面指出這二種生活上也有需要但....不用這麼多錢吧?

推實坪制前要求登記標示得更清楚尤其在建物平面圖上應該將附屬建物標示出來

作者: niker 時間: 2017-10-25 08:26 AM

實坪制能跟國際接軌很好啊
總價可能還是不變就是了
不過實坪之後可能會衍生很多原公設的副產品出來
有機會把整個市場餅做大是好的

作者: Huusa 時間: 2017-10-28 06:47 PM

個人觀點
公寓大樓就是民法所謂的「區分所有建物」，區分所有建物本身就包含專用部份、所屬共有部分及基地應有部分，實坪制是否將共有部分不計價，我覺得不可能，因為本身樓層得電梯、樓梯是購屋者需要使用，並劃定共用的空間；地下層、管理室等也是區分所有建物所有人通行必須經過的，如果共用部份購屋者都不想支付，請問你要怎麼出家門。
實坪制僅會將專有部分的價格攤高，共有部分還是一定要計價的，最多僅能看出來，花多少錢再買專用空間罷了

作者: qazwsx613 時間: 2017-10-28 07:35 PM

實坪制感覺很難實行,這是個利益共同體,
而且老實說有些公設真的用不到,
我家地下室的桌球室撞球室因為潮濕生了壁癌,
因為維護設備龐大,最後就荒廢了

作者: bandmason 時間: 2017-10-29 11:27 AM

羊毛出在羊身上建商不是吃素的
公設也有營造成本也屬於社區的部分
如果你是建商你會希望免費送給住戶嗎答案顯而易見
所以我覺得比較可行的方法是
將公設跟室內坪(主建物+附屬建物)分開計價
也就是專有和約定專用的價格做區隔
基本公設和豐富公設是建立在不同的基礎上
理應在費用分擔上有所差別
因為公設有分成大公中公小公
這其實也涉及到原本設計階段時基地條件上的好壞造成公設高低
所以上述的分別計價其實也不單是價錢上這麼單純考量還涉及到區位條件上等差異
要建立在公平的原則下及完整的法令制度及配套
真的是一門課題需結合產官學研討共識
不是因大家希望低房價或官員為了政治考量
急就章的法法案推出又推翻
會造成建商民眾的一頭霧水及反感
頭痛醫頭腳痛醫腳
這對於健全健康房市是沒有幫助的

作者: 風水火 時間: 2017-11-3 02:04 AM

公設這種東西不計容積的
營建成本有那麼貴嗎
建商別賺那麼兇就好

作者: wawo1970 時間: 2017-11-3 02:55 PM

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作者: 陳威雞 時間: 2017-11-3 07:52 PM

其實沒有意義
重點在地價跟房價
你把公設價格加到實坪裡
最後總價一樣
意義在哪?

作者: 風水火 時間: 2017-11-3 11:44 PM

或許可以把公設價格加到實際坪數裡
但是這樣做的話
會變成舊屋比新屋還貴的怪現象
到時候屯房的人就死了

作者: d2603515 時間: 2017-11-5 07:47 PM

變成實坪制看似對買方公平，但個人認為如果不算公設，賣方就會把公設成本轉進為室內坪數，所以實坪單價會變更高(但總價在有/無實坪制都一樣)

作者: moneyleon 時間: 2017-11-20 09:16 PM

初步來看，這個實坪是搞假的，近期似乎只是把一間原本900萬，45坪(公設15坪)的房子調整成價格一樣是 900萬，但買到的坪數變成 30坪的作法...

作者: heller12 時間: 2017-11-20 10:37 PM

實坪制才不會買到一堆虛坪對買方比較有保障價格還是市場機制阿

作者: a86241 時間: 2017-11-22 11:35 AM

從長遠來看這是一項好政策畢竟公設也沒啥再用卻要跟室內算依樣錢很怪但是短期內不可能從政府官員到民意代表還有後面的利益團體哪個沒房子其實目前的新屋已經器樂上已經分開計價了只是市面上沒這麼做若能做成賴清德我一定支持他當總統

作者: jhr46105 時間: 2017-11-22 02:04 PM

要牛好又不給牛吃草 .. 不管怎樣建案漂漂亮亮實用的公共設施都是一定會分攤在住戶身上的
這最後應該會變成選擇權而已要低公設的產品~ 請洽旁邊舊公寓 ~

作者: qaz123plm321 時間: 2017-12-3 02:31 PM

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作者: 風水火 時間: 2017-12-3 06:41 PM

能買得起當然好
但現在似乎已經把它當作收藏品在玩了
居住是人權阿

作者: 暗影巴比迪 時間: 2017-12-4 01:12 PM

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作者: freemountain 時間: 2017-12-6 03:47 PM

真的建商不是慈善社企. 不賺錢的事沒人會做

作者: tuatua61736 時間: 2017-12-6 04:10 PM

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作者: chen6019 時間: 2017-12-7 07:01 AM

別傻了
記得利益者不會讓這ˋ
政策實行的
通過的話
如何玩弄文字遊戲賺老百姓的錢

作者: stenver8896 時間: 2017-12-9 08:13 PM

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作者: alumy111 時間: 2017-12-13 11:13 PM

個人贊成實坪制.
想要賣好價格,建商就把公設建好一點,而不是灌水成虛坪

作者: justgo0914 時間: 2017-12-16 04:18 PM

建商不是白癡 !
賠錢的生意會有人做??
只不過是把成本轉嫁到其他地方去了
到時候一定又會有其他需要付錢的公設名詞會被創造出來喔

作者: ccalena11 時間: 2017-12-19 06:20 PM

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作者: johngameboy 時間: 2017-12-20 12:57 AM

實坪制能跟國際接軌很好啊

作者: 5566gogo 時間: 2017-12-20 08:18 PM

公設根本用不到
游泳池很少人會去
要繳高額管理費

作者: cc8913230 時間: 2017-12-21 09:59 PM

本帖最後由 cc8913230 於 2017-12-21 10:01 PM 編輯

講白了，虛坪制就是房市國王的新衣

用來掩蓋台灣房價的超級不合理

國外雖然不少先進國家房價也高

但是人家都是實坪

公設愛蓋多少都行

但是都當做附加價值灌入每坪單價計算

而台灣就刻意搞個虛坪公設

讓原本高到毫無CP值可言的房價看起來低一點

一但掀開這國王的新衣

房市醜態就清清楚楚了

其實要改實坪技術上根本沒什麼難度

只是從最近執政黨的做事態度

才知道他們根本也是跟資本家站一起的

要改還有得等，除非明年他們選得超難看

可能就比較有機會

作者: tuatua61736 時間: 2017-12-22 10:12 PM

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作者: freemountain 時間: 2017-12-25 10:24 AM

觀望一下, 羊毛出在羊身上. 如果社區品質因而不佳, 那就是建商買家雙輸了
著實希望此政策能有實惠

作者: yuchih999 時間: 2017-12-29 12:37 AM

其實意思一樣

反正就看總共花多少錢

然後看實際室內買到多少

作者: 風水火 時間: 2017-12-29 06:00 PM

明年終於要實坪上路了
但是說要大漲三成房價
以現在這種事況可能嗎

作者: squiral12001 時間: 2017-12-30 03:57 PM

覺得要真的實行可能很難
阻力應該很大
太多利益的問題和現有房屋的人怎辦

作者: zsedc06100526 時間: 2017-12-30 08:19 PM

真的很難說 !! 可能會導致市場混亂好幾年的!!

作者: shchien 時間: 2018-1-2 04:32 PM

實坪制又不溯及既往,那已經蓋好的,跟已經拿到建照的,還不一樣會有一堆虛坪,而且現在比較好的地點都已被這些房屋佔滿了,日後新建案地點也不會多好,那麼需要地點好的買主還不是一樣要買那些虛坪地點的房子.所以這個法案只能造福一百年後的民眾吧!

作者: jeffrey923 時間: 2018-1-4 10:11 AM

建築法規規定的逃生梯，公共面積。所以新大樓肯定都會有公設，現在一般新大樓公設都在30%左右。大樓公設多帶來的就是相對較好的生活環境，良好的公共空間～～

想要公設低，那就只能找舊的公寓

實坪施行帶來的就是新房價的計算方式的改變，實際成交金額並不會差太多

作者: foxcat12 時間: 2018-1-8 04:18 PM

有沒有實坪其實已經沒那麼重要了!!
重點是買得起的人還是買得起!!
買不起的人還是買不起!!

作者: cc8913230 時間: 2018-1-10 04:37 PM

本帖最後由 cc8913230 於 2018-1-10 04:43 PM 編輯

實坪制最重要的一點
並不是有沒有花錢買公設
錢是一定要花的

最重要的是掀開房價超級不合理的狼皮
在實坪制之下才能看得更清楚

如果真的有建商蠢到大樓只放一部電梯來賣又如何看他賣給誰

不過坦白說對資進黨和賴功德實在沒什麼信心
這大概要拖很久

作者: itrc123 時間: 2018-3-25 08:25 AM

現在北部買到千萬以下的新成屋都算是撿到了便宜還要買一大堆不能用公設, 早該改實坪制了

作者: a86241 時間: 2018-4-18 02:44 PM

其實早就是實坪制了有跟建商買房子的話其實他們是將公設根房子價錢分開算的只是走到最後還是跟你講總價沒辦法這個影響到太多人的權利了

作者: adam3415679 時間: 2018-4-20 11:49 AM

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作者: 小海1 時間: 2018-9-7 06:29 AM

實坪制能跟國際接軌很好啊

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